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/ マルチステークホルダー方針 他人様の作る方針。好きに作ってもらえばいいが。読んでも理解できないのは残念。経営品質に取り組むスタッフがいないようだ。社員が規範にしているものも心配になる。 ステークホルダーなんて最初からマルチなのにわざわざマルチと言うのが変な感じ。 しかし、各社がこの名称で方針展開をやっている。この頃の流行り？。 さらに問題なのは顧客に対する姿勢が曖昧になっていること。勘違いが罷り通る組織になっていると暴走のリスクも。 少なくとも、日本ハウズイングのマルチステークホルダー方針には共感できる部分が少ない。こんな企業に管理委託すること自体が問題かもしれない。全然一流じゃない。 > https://www.housing.co.jp/multi_stakeholder/ 日本ハウズイング マルチステークホルダー方針 HOME 　当社は、企業経営において、株主にとどまらず、従業員、取引先、顧客、債権者、地域社会をはじめとする多様なステークホルダーとの価値協創が重要となっていることを踏まえ、マルチステークホルダーとの適切な協働に取り組んでまいります。その上で、価値協創や生産性向上によって生み出された収益・成果について、マルチステークホルダーへの適切な分配を行うことが、賃金引上げのモメンタムの維持や経済の持続的発展につながるという観点から、従業員への還元や取引先への配慮が重要であることを踏まえ、以下の取組を進めてまいります。 1. 従業員への還元 　当社は、経営資源の成長分野への重点的な投入、従業員の能力開発やスキル向上等を通じて、持続的な成長と生産性向上に取り組み、付加価値の最大化に注力します。その上で、生み出した収益・成果に基づいて、「賃金決定の大原則」に則り、自社の状況を踏まえた適切な方法による賃金の引上げを行うとともに、それ以外の総合的な処遇改善としても、従業員のエンゲージメント向上や更なる生産性の向上に資するよう、人材投資を中心に積極的に取り組むことを通じて、従業員への持続的な還元を目指します。 　具体的には、当社は従業員一人ひとりの期待役割及びその成果への評価を基軸とした報酬体系を採用しております。賃金の引上げについては、ベースアップを含めた従業員への処遇改善に継続的に取り組むとともに、人材投資については、マネジメント研修、コンプライアンス研

  / あなぶきにしてよかった～♪ / 穴吹興産株式会社 ANABUKI KOSAN INC. https://www.anabuki.ne.jp/ 〒760-0028 香川県高松市鍛冶屋町7-12 TEL：(087)822-3567（代） * 四国の片田舎の会社が東京でTVコマーシャル。何があったの？。物量的にカバーできないでしょ。フランチャイズ的なビジネスモデルかも知れない。 しかし、 広告内容は日本ハウズイングの弱点（ＤX対応の遅れ）を鋭く抉っている。 * 「サポートもあなぶきにしてよかった」篇　３０秒 「サポートもあなぶきにしてよかった」篇　１５秒 「管理もあなぶきにしてよかった」篇 ３０秒 「管理もあなぶきにしてよかった」篇　１５秒 * ※

/ （前回アンケート） 日本ハウズイングに管理委託している現状について、アンケートを実施し、課題をピックアップした。 / （順不同） 管理会社の客観的評価。QCDなど。 要望・意見・問合せ・クレームなどに対応する利便性の高い環境整備。電子掲示板・ご意見箱・問合せフォームなど。 見積の透明化。相見積もり手順、見積もりに要する時間の透明化。 管理員の仕事ぶりに対する評価は概ね良好だが、スタッフ（フロント担当及び支店スタッフ・管理者）に対する評価は低い。対応力（迅速性・妥当性）は期待外れ。 修繕積立金に対する提案力が低い。不要不急の用件で摘まみ食いしている疑い。EX:過剰な監視カメラ？。 緑化への取り組みが消極的過ぎて植栽がダメージ受けても放置している。損害賠償請求の対象にして欲しい。 支店長などマネジメントを交えた話し合い～意見交換の場の設定。もしかするとフロント担当に対する信頼性が低い可能性も。 契約金額の妥当性についての十分な説明。現状の説明は不十分で納得できていない。 管理員の採用・教育・育成・管理などについても説明不十分。ローテーションも唐突で挨拶も不十分。 修繕積立金が不適切に利用されている疑いがある。説明責任が十分果たされていない。 フロント担当と土日夜間の連絡方法が不十分。電話も通じない。日中も。携帯番号が開示されていない。管理員も窓口不在時の連絡方法が無い。携帯も持たせていない。 清掃が行き届いていないところがある。蜘蛛の巣。ゴミ。雑草。証明カバーの中の虫死骸。気付いたところを簡単に通知できる仕組みが課題。 フロント担当の問合せ対応が不十分。後手対応が多い。力量の問題とコミュニケーション環境の問題と両方に課題がある。 匿名で問い合わせ、意見、要望、クレームなど出せるようにする。記名式では限界がある。 ･･･＜2019アンケート収容済み＞･･･ / ▶：定期的アンケート 定期的なアンケートが必要にも拘らず、以後のアンケートは実施されていない。理事会の怠慢。 / ▶：見切り 日本ハウズイングに課題を突き付けて改善を迫ったとしても、その対応力にはあまり期待できない。 GM純正の管理会社として積水ハウスが用意しているGMパートナーズに決め打ちで十分ではないか。GMブランド維持の為に、一定の水準は何によらず維持してくれる筈だ。 /

比較評価 / 管理会社の比較評価 / マンション管理会社を変更すること是非についてアンケートを実施した時の最初の素直な反応が、日本ハウジングが良いも悪いも他所と比較していないので正しい判断が出来ないので、先ず客観的な比較評価が必要と言うものでした。 委員会（管理会社変更検討委員会？）の活動がありましたが、結果的には参考となる情報は結局示されていません。比較評価の明確かなアウトプットもありませんでした。 コンペには談合が付きものという業界特性への対応も不十分だったかも知れません。 当委員会活動は継続的とする提案も反故にされたままです。 但し、 個人的に話を聞くと明快な方向付けが示されていましたので、今後については落胆する必要はありません。。 / 比較のための質問例： フロント担当：担当期間年数。勤務経験年数。プロフィール公開。資格。業務用スマホ（連絡用携帯）。現場巡回。 管理員：担当期間年数。勤務経験年数。プロフィール公開。業務用スマホ（連絡用携帯）。 業務監査：監査基準 コンプラ：談合等不健全行為を排除する取り組み。 ･･･順次追加･･･ / ベンチマークモデル： マンション住民が共有できる事例は日本ハウジングのものしかないため、日本ハウジングの実態をベンチマークモデルとする。 ベンチマークの用語を使っても模範例の意味ではない。念のため。 /

ジュンイチロー落ちま～す タテミチ落ちま～す サカタ落ちま～す / 「問わず語り」と「語るに落ちる」 / 「問わず語り」 towazugatari 英語にはこのような表現はない。意味翻訳は出来るが用語としては無さそうだ。だからこの頃はそのまま英語にする。"towazugatari"。本当かな？。 * とはずかたり 独り言の意味もあるが、聞いてもいないことを話し出す意味もあるが、敢えて「問わず語り」と言う時は、「 語るに落ちた 」のニュアンス（嫌味？）を込めていることも少なくない。 * 本来（？）の「とはずかたり」なら、自分の半生や得意な雑学を、特段の企みも無く（を装って？）語る類は少なくないし、本音が入り込むので波長が合えば結構楽しめる。伝承のための問わず語りもあったのではないか。 * 問わず語りに嘘が入り込むと、その余計な一言が様々な憶測を呼ぶ。 / 「 語るに落ちる 」 犯罪者が自分の罪を隠すために、聞いてもいないことを口にする。その内容が真実なら犯罪を隠すために有用かも知れないが、真実でないものが入り込む。咄嗟の思い付きの言い繕いは油断と隙だらけ。無防備なのだ。 * 語るを落とす こんな言葉は聞いたことない。でも誰でも理解できるし、まっ、やってること。要は話の嘘・言葉の嘘を見抜くこと。相槌の“ホント？”を本気でぶつける。 世の中。驚くくらいに嘘が多いのです。誰もが嘘をつくから他人の嘘も気に成る。常にチェックされている。社会の一般常識。 / いよいよ本題に入ります。フロント担当が嘘塗れになるには大きな理由があります。 * ▶ フロント担当が嘘に塗れる理由 * 新卒であれ中途採用であれ社会的常識を身に付けた立派な若者が、何時しか平気で嘘をつくようになります。以前メディアで取り上げられた統一教会のコンプライアンス対策を思い出すことができれば容易に想像できることです。 /

/ 動物愛護法 動物愛護法と言う根衣装の法律はありませんが通称としては十分でしょう。 動物愛護管理法（環境省） https://www.env.go.jp/nature/dobutsu/aigo/1_law/index.html 「 動物の愛護及び管理に関する法律 」 これが正しい名前。頻繁に改定されている。改正もあれば改悪もあるだろう。立場の違いで変わるが、動物視点が大事にされる基本は余り変わっていない。EU地域に比べればまだまだ遅れている。 / 動物の愛護及び管理に関する法律 Amazon / 以前、マンション内に動物虐待を強要し兼ねない掲示がなされていました。コピーを愛護団体に送って確認したところ、コンプライアンスの観点からも外した方が良いとアドバイスされた。誰が外したか分からないが、その後、掲示は見当たらない。 * ここで問題はやはり日本ハウジングのコンプライアンスに関する意識の低さ。本来、管理員なり、フロント担当で分からなければ、本社法務担当に問い合わせることなどが出来るのに、一切ノータッチ。これに管理費を払っている。 /

ひそひそ / 評判と言うものは面白いもので、ひそひそと確実に伝わって行き、誰もが忘れることはない。 評判の根拠は明確な事実に基づくか伝聞が加工されたか分からない。思い込んでいるから全てが事実扱いになる。 その時は分からないが後で振り返って騙されたと分かるなど嫌な思いをすることも少なくない。 悪い評判に限ってひそひそとコントロールできない状態で伝わって行く。 良い評判は殊更ひそひそ噂にならない。誰もが知って分かっていることだから。 / ひそひそ話はほぼ100％悪い話だ。 / フロント担当「I」： 不誠実に尽きる。理由はフロント担当の仕事に就いたばかりで、加減が全く分からなかったという側面。もう一つはフロント担当に対する教育指導。その本質はコストミニマムの徹底。仕事をしないことが最大の誉め言葉。素直なIは徹底して仕事をしなかったし、管理員にもやらさせなかった。最悪の評判になって当然。 理事会で宿題を貰うと次回までと言って逃げる。次回フォローされるとまた次回と言って逃げる。やがてフォローしなくなる。Iの勝利。 台風の時も何もしなかった。 この人は本当に評判が悪かった。 / フロント担当「S」： 勝手に委員長。 議事録の捏造も日常茶飯事。 修繕委員会を勝手に仕切って出来レースまで演出していた疑い。これはもうひそひそ話のレベルで無くなった。 通報されたら真っ先に解雇されるのは確か。 /

  stranger / ある日の修繕委員会 2023/？/？ / 日本ハウジングの人が 何処の誰か よく分からない人を連れてきていた 意味不明の説明、 例えば、 その二人（ハウジングの人とストレンジャー）はお互いに相手のことをよく知らないとか偶然出会ったとか、聞いても居ないことを意味不明なままに説明していた。 / 出来レースに参加する4社を中立の立場から推薦しますと宣言したかな。 コンペ参加者をこの得体の知れない男に委ねる提案を日本ハウジングがして行った。 我々は今から犯罪を置かしますと宣言しているようなもの。 / この人は名刺を置いて行った。 正しく言えばそそくさと引き上げようとしていたので名刺を置いて行かせたものだ。 その名刺がその人の正体でないと分かってますます驚くことになる。 / ※ 大規模修繕工事で最も気をつけたい「談合」の手口 https://www.ryushin.co.jp/large-scale-repair-work/460/ https://minnanokoe2145.blogspot.com/2024/07/blog-post_10.html ※

/ 梅田さんと言う働き者の素晴らしい管理員がいました。 管理員の業務経験も豊富で、居住者の一人一人に寄り添い、助けになると思ったことは何でも一所懸命にやってくれました。 フロント担当はそういう梅田さんを煙たがり余計なことはするなと言うばかり。居住者本意の発想はなく、体裁と辻褄合わせ、あるいはレベルの平準化ばかり。 高いレベルに上げるよりも昨日までと同じで良いとする発想だけ。改善する発想はありません。 梅田さんは他のマンション管理で培った系毛穴類は常識から、改善を提言してもことごとく潰されるだけでした。 遂にそのフロント担当は難癖をつけて梅田さんの首切りを実行しました。 理事会も引き留めなどは行わないという最低の対応。権限事項で無いというのが建前でしょう。 本人は管理員の仕事を辞める気は全くありませんでしたが、最悪の結果になってしまいました。 / 今、梅田さんが元気で管理員を続けているのか、リタイアされたか、分かりませんが、お礼とお詫びがしたい。 / 居住者の為に一所懸命で多くの人が相談に来ていた。日本ハウジングの不作為を居住者に変わって糾弾してくれていた。そういう梅田さんが解雇されるのを黙って見ていたことは大いに反省すべきことだろう。 / 今、見てください。管理員は不意に消えて知らない人が座っている。臨時の応援ですとか、定着の気配もない。日本ハウジングが意地悪をしている疑いもある。 / * もし梅田さんがこのサイトを訪問してくれていたら、連絡フォームからお知らせが欲しい。改めt絵お礼の言葉を伝えたい。 *

/ マンション管理員ローテーション / 季節管理を考慮すれば、ミニマム2年。同時期の変更はNGで1年は間隔を開ける。この辺が常識的なローテーション。 日本ハウジングはどのような目標設定をしているのか？ 管理組合として実績確認と必要なクレームを入れているのか？ / 最近は1年がせいぜい。下手すると1年も持たない。何が起きているのか？。 /

/ マンション管理会社のビジネスモデル / 不動産開発系： / 独立系： / 外資系： / https://amzn.to/3WPNrev / NHの実態： /

NPO（ＮＰＯ法人マンション管理支援協会）と通常の利益追求団体（株式会社マンションのパートナー）が一体になったグループ。株式会社組織にしないと色々不都合が出るという事情かも知れないが、不健全な臭いがするのは否めない。 最大の理由は先日の出来レースの片棒を担いだ人（ マンション総合サポートセンター ）と同姓同名の存在。顔写真まであるから本人に違いない。名刺はいくつも持っているのかも知れない。 マンション管理支援ってマンション管理会社を支援することなの？。少なくとも水谷文彦にとってはそういうことだろう。 この協会と本人へ問合せを入れるのは止むを得ない。 この人を連れて来たのは日本ハウジングの人（誰？）だった。頼みもしないのに業者に連絡を入れていたかも知れない。 ＜ https://www.mansion-kyoukai.com/outline_of_organization.html [副理事長]マンション管理士 水谷文彦 副理事⾧ 水谷文彦 マンション管理支援業務担当理事 管理組合の皆様のより良い管理を応援しています 本協会は、設立以来、多くの管理組合との顧問契約や相談業務を受けた中で、管理組合のニーズをとらえた提案を行って参りました。その試行錯誤の中から、当協会独自のノウハウ(管理業務メニュー)を構築するに至っています。これらは、すべて管理組合の皆様とのかかわりにより得たニーズの中から「必然的」に生まれたもので、マンション管理士を中心として建築、植栽、保険等に精通したスタッフを揃え、一元的に対応できる「ワンストップサービス」をいち早く導入した当協会ならではのシステムと自負しています。管理組合の皆様には、お気軽にご相談くださいますようお願い申し上げます。 ＜ https://www.mansion-kyoukai.com/ ＮＰＯ法人マンション管理支援協会 設立 平成14年7月　神奈川県知事認可 目的業務 マンションの管理の適正化に寄与する支援活動 管理組合、区分所有者等の相談に応じ、助言・指導その他の援助を行う。 社員 マンション管理士15名・その他資格者10名　従業員8名 沿革 平成14年　神奈川県マンション管理士会設立発起人　初代会長 平成14年5月 NHK おはよう日本で放映「これからのマンション管理」 平成14年7月 特定非営利活動法人マンシ

/ いつも同じ場所の蛍光灯を交換している 蛍光灯がちらつき始めて見るといつも同じ場所。間も無く新しい蛍光灯に交換されている。 日本ハウジングは管理ノウハウを全く更新していない。 電気屋の常識。安定機の不良だと直ぐに分かるのに、わざと蛍光灯の交換を続けているのだろうか。その方が日本ハウジングにとっては金になるんだろうか。もしかすると、日本中のマンションで日本ハウジングが管理するところは蛍光灯交換が多いのかも知れない。 交換本数を競り合っているのだろうか。場所の記録は取らない。場所まで管理すると、企みがばれてしまうから。 /

/ 日本ハウズイング 区分所有者変更届 https://www.housing.co.jp/condominium/service/procedure.html ＞ 区分所有者変更届 区分所有者変更届【記入例】 ※ 自署でご記入いただいた場合は、押印を省略することができます。 ※ 印字の場合には押印をお願いいたします。 ＞ 会社は行政方針に沿って押印省略。現場は只のメンバー登録でも署名押印を要求している。ガバナンス不徹底ばかりが目立つ。 会社は1.5流。現場は2.5流。の様な気がする。人材は玉石混合と言いたいが最近は石ばかり。 / 区分所有法： https://amzn.to/3Wqljgi アマゾンストア / いつまでも無関心やってると食い物にされるだけ。 /

  / アオキ / オオデマリの隣の青木も同じような状況にあります。 日本ハウジングは本当に何もしない。 造園業者にどのような支持をしているのか。 結果責任は取らせたい。 / 日本ハウジングは手間を惜しむだけ。バックマージンとかが取り難い仕事は何もしない。本当にマンション管理の大手なの。こんな薄汚い企業とは思わなかった。担当が変わると年々酷くなる。 / 損害賠償： 管理に金を払っているなら、枯らしたりしたら損害賠償を請求できる。 /

/ オオデマリ / 立派なオオデマリを枯らしてそのまま放置している。 植物が枯れるのは不可抗力か管理の不届きかという問題。 金を払って管理をしてもらっている。 枯れても知らん顔をしているのは解せない。 なるようになれという管理に金は払えない。 園芸クラブか委員会を作った方が余程しっかりした管理が出来る。 / 現状は日本ハウジングの器物損壊の状態。 / 損害賠償： 管理に金を払っているなら、枯らしたりしたら損害賠償を請求できる。 管理員が日常管理までやっているので疑いはない。 植木屋なら剪定とか造園とか一過性で、直ぐに枯れるでもしなければ管理責任が及ぶことは無い。 /

emergency exit / 非常口のセキュリティ / 外からはロックを解除できず中へ入れないが、 中からはロックを解除出来て外に出ることが出来る非常口。 ところが、駐車場奥のスペースから敷地外へ出る非常口はなかなかも開けられなくなっている。このことは誰にも周知されていない。気が付いて知っている人もいるが、まったく知らされていない人もいる。 緊急時に駐車場奥のスペースに避難した人に想定外の犠牲者が出る可能性は否定できない。 / 最初は常時ロックなどされていなかった。 / 管理会社が危険回避のための案内を表示することもやっていない。 無能・無作為の集団だから、問題に気付くこともない。 管理員からの問い合わせに対しても手間が掛かること・コストが発生することは殆ど受け入れない。 / 日本ハウジングの管理費が安いのは高い管理ノウハウにあるのではなく徹底した手抜きと還流・利鞘ビジネスによる見掛けだけの低料金。 /

  / マンション総合サポートセンター https://www.mansion-tsc.org/ / / 水谷文彦 縁も所縁（ゆかり）もないこの人を誰が連れて来たの？ この人は何をしたの？ 何方かが「マンション総合サポートセンター」に問合せを入れています。 /

上場廃止基準 / 日本ハウズイングの上場廃止 / 会社四季報 / 上場廃止 / JPX ： 日本取引所グループ / 上場廃止基準 / ※ 上場廃止は企業の重要事項の一つであり適切な説明が各クライアント（管理先マンション居住者）になされなければいけない。 その観点で言えば、国交省から指導を受ける事態についての説明もなされるべきであるが、既に4カ月を経過して一切なされていない。 日本ハウジングはコンプライアンス意識の低い企業と見做さざるを得ない。 ※ ゴールドマン・サックス https://www.goldmansachs.com/japan/ 物言う株主。ハゲタカファンド。兎に角、リターンを猛烈に求めるゴールドマン・サックスと見た方が良いだろう。そこで何が起きるかは明らか。 日本ハウジングの利ザヤ稼ぎ、手抜き管理、還流ビジネスが更に露骨に展開されること。 管理費の値上げが続き、修繕積立金がみるみる痩せ細り、高額な臨時出費を余儀なくされる恐れ。 今は人手不足の時代。マンション管理会社を変えるのもスムーズに行かない。自主管理するパワーも無い。マンション管理組合の足元をみて容赦なく襲い掛かってきそうだ。 日本ハウズイングがゴールドマン・サックスに抵抗する方法はない。むしろ同じ穴の狢。 兎に角。管理会社を日本ハウズイングから別の管理会社に変えたいと思う所は急ぐべきだろう。 /

追う？追われる！ / 三木淳一郎 /